Acheter ses locaux professionnels : quelle structure choisir ?
Acheter ses locaux professionnels transforme un loyer en patrimoine. Encore faut-il choisir la bonne structure d'achat et le bon financement.
Acheter ses locaux professionnels tente de nombreux dirigeants de TPE et de PME. Plutôt que de payer un loyer à fonds perdus, ils se constituent un patrimoine utile à leur activité.
Cependant, l'achat engage la trésorerie, l'endettement et la fiscalité pour de longues années. Ce guide compare donc l'achat en nom propre, via la société et via une SCI. Il présente aussi les principaux modes de financement et les étapes clés du projet.
Louer ou acheter ses locaux professionnels ?
La location préserve votre souplesse et votre capacité d'investissement. En revanche, l'achat vous protège des hausses de loyer et du risque de non-renouvellement. Il valorise aussi votre patrimoine à long terme.
La stabilité de l'activité
L'achat se justifie si votre chiffre d'affaires est régulier et votre implantation durable.
La capacité d'emprunt
Un prêt immobilier pèse sur votre bilan et peut réduire vos marges pour d'autres investissements.
Le patrimoine
Les murs prennent ou perdent de la valeur selon le quartier et l'état du bâtiment.
L'horizon de détention
Les frais d'acquisition se rentabilisent sur plusieurs années, rarement sur deux ou trois ans.
Acheter ses locaux professionnels a donc surtout du sens quand l'activité est rentable et ancrée dans son territoire. À l'inverse, une jeune entreprise en forte croissance gagne souvent à rester locataire quelques années. Elle garde ainsi sa capacité à déménager et à investir dans son développement.
Avant de vous décider, relisez votre bail actuel et ses échéances. Notre guide pour louer un local commercial vous aide à comparer les deux scénarios.
Les trois façons d'acheter ses locaux professionnels
L'achat en nom propre
Vous achetez les murs à titre personnel, puis vous les louez à votre entreprise. Les loyers versés constituent une charge pour la société et un revenu foncier pour vous. Ainsi, le bien reste dans votre patrimoine privé, même si vous cédez l'entreprise.
En revanche, vous portez seul l'emprunt et les risques. Par ailleurs, la transmission du bien à plusieurs héritiers peut créer une indivision difficile à gérer.
L'achat par la société d'exploitation
La société achète les locaux et les inscrit à son bilan. Elle peut en général amortir la valeur du bâtiment, hors terrain, et déduire les intérêts d'emprunt. Cette option simplifie la gestion au quotidien.
Toutefois, les murs suivent alors le sort de l'entreprise. En cas de difficultés, ils répondent des dettes de la société. Lors d'une cession, ils alourdissent aussi le prix demandé au repreneur.
L'achat via une SCI
La société civile immobilière achète les murs et les loue à votre entreprise. Elle sépare l'immobilier de l'exploitation et facilite la transmission par parts sociales. Elle permet aussi d'associer des proches au projet.
Pour acheter ses locaux professionnels via une SCI, soignez la rédaction des statuts. Ils fixent les pouvoirs du gérant, les règles de vote et les conditions d'entrée de nouveaux associés. Des statuts trop sommaires créent souvent des blocages au moment d'une revente.
Source : fiche « Société civile immobilière : ce qu'il faut savoir » du ministère de la Justice.
Par défaut, la SCI relève de l'impôt sur le revenu, chaque associé étant imposé sur sa quote-part. Elle peut toutefois opter pour l'impôt sur les sociétés. Attention, les associés répondent des dettes de la SCI sur leurs biens personnels, à proportion de leurs parts.
Comparatif : quelle structure pour acheter ses locaux professionnels ?
| Critère | Nom propre | Société d'exploitation | SCI |
|---|---|---|---|
| Propriétaire des murs | Le dirigeant | L'entreprise | La SCI et ses associés |
| Séparation avec l'activité | Oui | Non | Oui |
| Gestion | Simple | Simple | Comptabilité et assemblée annuelle |
| Transmission | Risque d'indivision | Liée à la cession de l'entreprise | Par cession ou donation de parts |
| Exposition aux dettes de l'entreprise | Faible | Forte | Faible |
Les trois options pour acheter ses locaux professionnels comparées
Aucune formule ne convient à tous les cas. Votre choix dépend de votre statut, de vos associés et de vos projets de transmission. Il rejoint donc la réflexion menée pour choisir son statut juridique.
Les murs de votre entreprise peuvent devenir votre meilleure retraite, à condition de ne pas les confondre avec votre fonds de commerce.
Se faire conseiller avant de trancher
La fiscalité de chaque option dépend de nombreux paramètres : régime d'imposition, durée de détention, revente éventuelle. Un expert-comptable peut simuler plusieurs scénarios chiffrés.
De son côté, le notaire vérifie le titre de propriété, les servitudes et les règles d'urbanisme. Il rédige aussi les statuts de la SCI si vous retenez cette voie.
Un montage fréquent associe la SCI et la société d'exploitation. La SCI achète les murs, puis signe un bail commercial avec l'entreprise. Ce bail doit prévoir un loyer conforme au marché. Il protège ainsi chaque structure, même si les associés restent les mêmes.
Financer l'achat de vos locaux
Le prêt bancaire classique
La banque finance en général une large part du prix, en demandant souvent un apport. Elle examine la rentabilité de l'entreprise et la cohérence du loyer prévu. Un dossier solide reste donc indispensable.
Pour convaincre, présentez des prévisions chiffrées sur plusieurs années. Les conseils pour rédiger un business plan vous aideront à structurer ce dossier de financement.
Les frais à prévoir
Au prix d'achat s'ajoutent les frais d'acquisition, les frais de garantie du prêt et souvent des travaux de mise aux normes. Par ailleurs, la taxe foncière devient à votre charge. Intégrez donc ces montants dans votre plan de financement dès le départ.
Le crédit-bail immobilier
Avec le crédit-bail, un établissement financier achète le bien et vous le loue. En fin de contrat, votre entreprise peut en devenir propriétaire pour un montant symbolique. Ainsi, vous préservez votre trésorerie au démarrage. En contrepartie, vous ne devenez propriétaire qu'au terme du contrat, et les engagements restent longs.
Bpifrance propose notamment cette formule, décrite sur la fiche du crédit-bail immobilier publiée par Infogreffe. Comparez toutefois son coût global avec celui d'un prêt classique.
Les étapes pour réussir votre achat
Définir le besoin réel
Surface, accès, stationnement, évolutions prévues : décrivez vos besoins à cinq ou dix ans, pas seulement aujourd'hui.
Choisir la structure d'achat
Nom propre, société ou SCI : tranchez avec votre expert-comptable avant de signer le compromis.
Sécuriser le financement
Faites jouer la concurrence entre banques et intégrez une condition suspensive d'obtention du prêt.
Les erreurs à éviter
- Acheter trop petit, puis devoir déménager au bout de trois ans.
- Fixer un loyer entre la SCI et l'entreprise sans rapport avec le marché.
- Oublier les frais d'acquisition, les travaux et la taxe foncière dans le budget.
- Vider la trésorerie de l'entreprise pour constituer l'apport.
Penser dès maintenant à la sortie
Acheter ses locaux professionnels, c'est aussi préparer leur avenir. Voulez-vous les revendre avec l'entreprise, les louer à un repreneur ou les transmettre à vos enfants ? Votre réponse oriente le choix de la structure. Elle influence aussi la fiscalité de la future revente.
Enfin, d'autres conseils sur l'immobilier d'entreprise vous attendent dans notre rubrique S'implanter.
À retenir pour acheter ses locaux professionnels
Acheter ses locaux professionnels peut sécuriser votre activité et bâtir un patrimoine durable. L'achat en nom propre, via la société ou via une SCI répond toutefois à des objectifs différents.
Prenez donc le temps de comparer la fiscalité, la protection du patrimoine et la transmission. Ensuite, entourez-vous d'un expert-comptable et d'un notaire pour sécuriser chaque étape.
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